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国际社区别墅租赁须防汇率风险

[ 来源: | 作者: | 时间:2007-12-21 04:39:47] 关注度： 热门标签:
目前上海的几个国际社区别墅，都可以称之为第一居所。这类别墅主要位于城市核心区边缘，不仅拥有城市的优越地理位置、成熟的配套设施，也有媲美郊区别墅的自然环境资源，是国际化社区中最为高端的产品类型。



碧云、华漕、徐泾几大国际社区别墅的租赁行情一直不错，租客以境外人士居多，出租这些板块的别墅，须防汇率风险。


分析人士指出，出于人民币升值的持续预期，对于购买别墅项目用于出租的投资者而言，最好在签订租赁合同时，或者规定用人民币进行租金结算，或者注明使用固定汇率结算租金。这样一来，无论未来人民币升值到何种程度，投资者自身都能保证其数目稳定的人民币租金收益。


事实上，有许多投资人都会遇到汇率的问题，张先生在华漕买下西郊庄园一套2300万元的别墅，面积为400平方米，以每月6000美元租给了一户美国人。“能租到这个价位，我一开始还是挺满意的。没想到人民币一升值，我每个月收到的6000美元换算成人民币就显得越来越少了。”陈先生不由抱怨。


2007年5月21日起，人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之三扩大至千分之五。而在类似华漕板块这样的国际社区，别墅租赁价格大多是以美元为计算单位，这对于张先生这样的投资者无疑添加了风险。

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张先生自己算了算，他的房子在8、9月前底就已出租，根据中国银行2006年12月23日公布的外汇牌价显示，当时100美元的基准价为785.16元人民币。出租当月，陈先生能兑换到47110元，比之2007年8月23日所能兑换到的45508元，月租金整整缩水了1601元。当初，林先生在碧云社区看房子时，曾在云间绿大地和维诗凯亚两个楼盘之间犹豫不决，最终则因为前者花园较后者大200平方米而买了前者。林先生没想到的是，对于租客来说，大花园并不是最重要的，他们更看重的是物业服务水准。云间绿大地是由开发商属下的物业公司提供物业服务，而维诗凯亚的物业则是由专业机构——仲量联行提供。此外，维诗凯亚的会所配有一个巨大的室外泳池，并拥有中西餐厅、SPA等设施。其结果是，两相比较，维诗凯亚要比云间绿大地更受老外欢迎。


今年，林先生的租客要求林先生为其办理一张维诗凯亚的会所家庭卡，这意味着林先生每年要多开销16000元。“老外往往喜欢住在经过一段时间运营的、拥有很好的社区环境和良好口碑的成熟社区。”林先生向记者表示，从一个全新的楼盘到一个成熟的社区需要一段较长时间的积淀。因此，购买成熟社区内的二手房作为投资，是一个不错的选择。
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“在装修方面，也要根据外国人的口味和生活习惯进行装修，比如说地暖设施、西式厨房等。”最后，林先生告诉记者一个选择租客的小技巧——尽量把房子出租给世界500强公司的员工。由于这些公司给员工的住房补贴通常是由财务每月直接划账给房东，这样一来，对房东来说，既免去了上门收租的麻烦，而且还更加安全稳定。此外，大公司员工通常选择扎堆住在同一个小区，稳定性高，这样还可节省因频繁更换租客而支付的高昂的中介费用。



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