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写字楼投资: 如何考察和盘算

[ 来源:Manager8.com | 作者: | 时间:2007-12-21 04:49:08] 【大 中 小】关注度： TAG:
无论是大公司还是中小公司，都需要一个办公场所，而今，大多数的公司已不愿意待在狭小的住宅里办公，随着实力的增加，大家更愿意选择与自己公司形象相配的写字楼，于是，写字楼成为同商铺一样有投资潜力的商业地产，但何时投资、如何投资，还需要仔细考察和盘算……


7年前，侯女士携公司入驻南内环的盛伟大厦，那时，在写字楼里办公的公司还不多，在这栋写字楼里开公司为她赚了不少颜面和业务，当时人们大多租用办公楼或招待所办公司。


与侯女士同期或早一些办公司的中小企业主分散在京广大厦、晋民商务大厦等写字楼里，这些太原市最早的一批写字楼，价格适中，所处地理位置优越，很受中小企业主欢迎，至今，其入住率仍然很高。“2002年前，省城写字楼数量还不多，且以低端的为主。这时，个体公司追求企业发展，需要提升形象寻找适合的写字楼，这催生了写字楼的市场。写字楼体面又舒适的办公环境吸引许多公司，开发商也瞄上了写字楼这块蛋糕，2002年，太原市目前最高端的写字楼国贸全面启动销售，2003年，市场上写字楼逐渐增多，越来越多的开发商进入这一领域。2003年—2005年是写字楼节点性的集中放量期，迎泽大街以北出现了一批中高档写字楼，写字楼在北城区呈现集中爆发的过程，而在南城也出现了一批中高端写字楼。”一位业内人士向记者如此描述近年龙城写字楼市场。

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其间，快速增长的中小企业纷纷“择良木而栖”，寻找到适合自己公司需求的写字楼，而一些有实力的公司已开始以月供方式购买写字间办公。写字间已成为展示公司形象和实力的一个重要元素。　


市场 高档、低档都好卖


“高端和低端的火爆，而中端的却是一片低迷。”太原帝宇恒天房地产经济有限公司总经理李明铎多年从事写字楼运营工作，他表示，目前太原市的写字楼市场呈现出两个极端。


李明铎介绍说，从专业角度讲，写字楼分为甲、乙、丙三个级别，而通俗地讲则分为高中低端三个层次，这主要从停车场地、电梯、大堂、建筑外立面等方面的水准来区分。
高端写字楼适合外资企业或国内知名企业办公，走的是精品路线，优越的地理位置和国际化的配套设施，令此类写字楼的租售价格不菲。目前太原市高端写字楼其每平方米售价在8500元到10000元之间，而租金也是目前太原市写字楼中最高的，基本上在每天每平方米3.5元左右。


虽然总量不多，但由于配套齐全、位置优越而受到一些大型公司的宠爱，比较典型的就是国贸，这里聚集了大量公司，其中的东塔上便聚集着山西国际电力集团、山西省国信投资集团公司、山西信托投资有限责任公司、山西移动通信有限责任公司、山西证券有限责任公司、山西焦煤集团国际发展有限公司、山西通宝投资集团有限公司等50多家业内著名公司。而在长风街上则有和信商座。“北国贸，南和信。”今天，这两座高端写字楼南北呼应。
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而同时，一些不追求很高利润的中低端的写字楼行情也不错，这种经济型写字楼的售价在5000元到5500元之间，不少项目早已销售一空，每天每平方米的租金在1.5元—2元之间，适合传媒、广告创意等公司办公。


在此中还包含商住楼，其每平方米的售价4000元到4500元之间，每天每平方米的租金在0.8元—1.5元之间，适合中小型IT企业或家装公司办公，一些刚销售的商住楼尤其适合刚处创业阶段的中小企业。“值得一提的是鼎元时代，以住宅立项的商住楼，状况也较好。”李明铎表示。


尴尬的是那些看似高端、实为中端的写字楼。这些写字楼目前在太原市的存量较大，虽然有的地理位置好一点，但配套不足而身价又高，在中小企业面前显得有些“曲高和寡”，一些大型企业则又嫌其配套不够难以接纳，其售价在6500元到7000元之间，不大好卖，但其租金为每天每平方米2元—2.5元，出租情况尚可。“与其买那种外观华丽但结构不好，配套一般的中高端写字楼，我宁愿找一个外观一般，但电梯和停车场条件较好的中低端写字楼。”一位北京来并发展的公司的负责人告诉记者，他在太原购买了一套写字楼，但由于合同中没有对楼下的停车场进行约定，如今，当停车场已被消费者的车辆占满的时候，在这栋楼上办公的企业主们都开始抱怨没有自己停车的位置。而这样的写字楼由于配套水准降低，目前房产已经出现贬值趋势。
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北京世纪朗润房地产投资顾问有限公司总经理薛铮表示，写字楼的配套是决定其市场的重要因素，如果配套不齐或较差，这样的物业是难以吸引企业入驻的。写字楼的开发应更实用一些，避免贪大求全，应根据山西企业的特点和办公模式来设计。
李明铎认为，目前太原的写字楼总体相对过剩，主要是符合需求的不多，高低两级少，品质一般但价格高的过剩。“现今大部分高档写字楼由于单宗项目的规模限制，难以做到配套完善，而且互相之间各自为政，资源无法共享。其中有政府规划管理部门的原因，也有开发商、设计师经济实力和认识水平的原因。有鉴于此，近来一些独栋、单体的写字楼也在加大底商、娱乐等功能空间的面积，以谋求产品的丰富和突破，然而这仅仅是权宜之计，无法从根本上提升写字楼的品质，反而往往做成了商住混合类写字楼，离真正的高档写字楼相去甚远。”一位业内人士说。


李明铎认为，造成写字楼整体销售低迷的原因有几个：首先，太原的经济以能源为主的经济链条，第三产业的经济主体没有占到主流地位。如智力型公司在经济结构中的比重不大，与其他一二类城市相比相差甚远。其次，写字楼整体租金不高，像一些一线城市写字楼的租金较高，这使得公司租房成本较高，这样当租房和买房相差无几时，公司一般会选择贷款买房。但目前太原市租金水准较低，刺激不了人们的购买欲望。“外来企业少，而本地企业又以能源或上下游产业为主，大一点的企事业单位基本上都有自己的办公楼，而中小企业又不太多，因此，整体需求不发达导致写字楼的低迷。”薛铮表示。

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行家 眼光准就能赚上钱


与住宅销售火爆的局面相比，写字楼的整体情况是不温不火甚至略显低迷的。甚至在有的区域内，还出现了写字楼价格低于周边住宅项目的情况。但从投资角度看写字楼的回报还是较高的，目前来看住宅的价位已到一个相当高的水平，而写字楼则还有上升空间。
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