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写字楼投资: 如何考察和盘算

[ 来源:Manager8.com | 作者: | 时间:2007-12-21 04:49:08] 【大 中 小】关注度： TAG:



老张是一家会展公司的负责人，2004年，他买下了迎泽区一写字楼中1000平方米的写字间，买入时的单价是每平方米3600元。一年后由于资金紧张，他便以每平方米4100元的价格卖掉了600平方米，减去成本后，当时获利30万元，剩余的400平方米出租给公司办公，目前该写字楼每平方米每天的租金是1元，也就是说老张每年可以收到14.6万元的租金。如此算来，剩余400平方米的144万元投资不到10年就可用租金收回来。更让老张高兴的是，写字楼还在升值，这栋写字楼现在已经可以卖到4500元/平方米，这比购买时每平方米涨了900元。也许现在像老张这样将眼光投向写字楼的投资客还不多，但从市场情况来看，不得不佩服老张的眼光独到。“从投资者角度看，写字楼是一个不错的投资品种，但多数人没有考虑过。其收益率大概是10%，即10年收回成本，这不错了，这还不算固定资产增值和租金增值的因素。”对于有无投资价值，李明铎告诉记者，现在投资写字楼比投资住宅、商铺要稳当得多，而且投资收益同样很高。“写字楼目前在太原市场的投资价值还是比较高的。在住宅、商铺、写字楼这三种房地产形态中，住宅的投资风险低、但收益也低，主要是靠固定资产增值体现收益。商铺的投资收益高，但风险也高，尤其是商场铺，其收益源于租金增值收益，其固定资产增值收益不大。这两种形态在投资方面都是互有长短。相对来说，写字楼的投资风险则相对较低、收益相对较高，能兼顾两方面的收益，一是固定资产增值空间，从其租金看，租金收益率也不低，如三四层的商铺其每天每平方米的租金大约是1.2元左右，而三四层的写字楼每天每平方米的租金则能达到1.6元-2元之间。收益稳定。”李明铎介绍说。
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省城房地产业内资深人士王庆表示，写字楼的一大特点是现房销售，只有把房子盖起来了才能销售，而一旦定位合适，写字楼还是能快速销售出去的。


“我看好这个市场的升值潜力。”与大多数投资住宅的投资者不同，陈先生十分看好写字楼投资。他认为，目前写字楼不如住宅火爆，但这只是阶段性的，写字楼的真正价值需要依靠时间的沉淀。“我们不能急功近利，要看长远发展，写字楼的春天才刚刚开始。”陈先生认为，在未来一两年时间里，写字楼售价将会有明显地反弹。“但并非所有的写字楼都适合投资。”薛铮表示，目前太原的写字楼租金水平整体不高，出租率也不高，现阶段投资写字楼存在一定的风险，“除非硬件达到一定要求，地段也不错。”


客户 租用只是暂时的


“现在可好了，350平方米的办公间宽宽敞敞的。”前几天，太原某民营企业负责人徐先生高高兴兴地搬进太原市高新技术开发区的一栋写字楼办公。提起写字楼，乔迁新居的徐先生深有感触，现在的这套写字间每天每平方米的租金只有1元，是他开公司7年来租的办公楼中最便宜的，但也是条件最好的。


刚创业时，徐先生租的是居民楼，房租也便宜，80多平方米的一套房子一年也就一万元，随着公司的发展，这种居民楼已经不能适应公司发展的需要，两年后，徐先生带着公司搬进了体育馆附近的一栋写字楼，同样是80多平方米的房子，年租金是3万元。去年他又搬到了长治路，租用那里的一栋300平方米左右的小别墅办公，当时年租金是6万元。今年，房东向他提出年租金上涨两万元的要求，这让徐先生很不是滋味，于是便开始寻找一套更合适的写字楼。几番比较后，徐先生选择了高新技术开发区一栋刚招租的写字楼，每天每平方米的租金只有1元，住得也比原来宽敞舒服多了。虽然离市中心远了一点，但从长远考虑这里还是很有发展潜力的，而且这里的公司也很多。“在居民楼里办公，虽然省钱，但影响公司形象，给人感觉就像一个小作坊，所以我坚决要找写字楼办公。”徐经理表示。记者了解到，像徐先生这样从居民楼里搬进写字楼的公司很多，与写字楼的租价相比，虽然居民楼的租金便宜并吸引着一些中小公司进驻，但实际上这些小公司一旦找到价格适中的写字楼还是会选择搬家的。

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另一个值得注意的现象是，与功能单一的写字楼相比，那些商住两用的写字楼更受中小企业主欢迎，主要原因是其价格相对便宜。“将来有了钱我就买整栋写字楼，兼顾自用和出租，但肯定不会买单套的。如果没有实力就一直租写字楼。”徐经理认为，企业生命长短不一，买一套写字楼办公占用大量资金，不适合中小型公司发展的需要，除非能带来大的收益。
而一旦写字楼租金不断上涨，达到一定水平，租用写字楼就不如购买写字楼合算，也正因此，一些有实力的公司选择购买那些增值潜力较大的写字楼，一方面自用，而同时兼做投资，出租给企业办公，一旦时机成熟就会出手。


分布 从北金融到南高新


在太原，以区域为特征细分写字楼的趋向已初步显现，基本上形成两个商务区。


府西街、府东街已经被业内称为太原商务金融中心区域，在这个老商务区，有房地局、中级人民法院、国税局、质监局等政府部门，地理位置优越，办公氛围很浓，吸引了众多的银行、保险、证券等金融企业，聚集了国贸大厦、华宇国际、金融大厦、王府国际、第五大道、盛唐万象等一批中高档写字楼，正成为中高档写字楼的聚集地。处于该地段的写字楼，客户群体主要是经营效益较好且与政府、银行、税务等部门业务往来较大的公司和企业。煤矿公司、证券公司、国内知名企业太原办事处等资金雄厚的企业成为国贸写字楼的主力军。 字串6


随着时间推移，南内环街成为一条值得注意的街道，这是一条商务氛围过度区，聚集了多个写字楼，像赛格、金茂大厦等，成为一个延续性商务带，以IT产业为主，以电子产品营销为商业特征。该区域内的写字楼，目标群体主要是从事IT行业的私有业主和以高科技立项的创业者。


随着时间进一步推移，太原“南移”速度加快，长风街和亲贤街这个商务区出现在人们的视线中，目前来看，这里交通便利，但商务氛围还未充分发展起来，随着其发展有可能成为都市化商务区的代表。未来几年集中在北城的省市级行政办公区将南移，而且，政府已经在这一带规划出新的商务办公区域。


另一个不得不提的商务区是高新技术园区，那里的写字楼商户集中在以高新技术产业为主要业务的群体。一位在高新区某科技中心办公的公司员工告诉记者，目前这里写字楼出租率比较高，租金也一路走高，从前年的每天每平方米1元涨到去年的每天每平方米1.3元左右，而到今年每天每平方米的租金已经涨到1.5元左右，这种上涨趋势还在继续。这里办公环境优良，聚集了很多知名企业及高新产业，而且太原南移西进的整体规划令很多客户看到了入驻高新区的商机。
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