您所在的位置：主页>市场营销>营销实战>阅读资讯：宜居住宅:像奋斗一样的执着到底

宜居住宅:像奋斗一样的执着到底

[ 来源: | 作者: | 时间:2008-6-20 03:07:00] 关注度： 热门标签:

　　中国正处于快速城市化的进程中，大量住宅建设随着城市新区的开发而集中实施。在这个过程中，各种概念的炒作，成为近年来城市发展、特别是房地产开发的惯用手法。一时间，“地段”“风情”“环境”“健康”，各式各样的概念“乱花渐欲迷人眼”，但是随着城市开发的推进和地产项目的落地完工，此前眩目的概念却往往“来如春梦几多时，去似朝云无觅处”了。这其中的根源莫过于只注重概念的包装和炒作，而忽略了本身实实在在的品质、性能的塑造。 经理人俱乐部

　　在举国上下倡导科学发展观和“以人为本”的时代背景下，去年以来，城市土地开发的政策环境也发生了相当显著的变化： 经理人俱乐部

　　2007年8月，新修订的《城市房地产管理法》直指开发商“捂地”现象，强调满两年不动工将被政府无偿收回土地使用权；10月，国土资源部关于进一步加强土地供应调控的文件，将每宗土地的开发建设时间限定在3年以内，这直接促进了“小地块出让”的趋势；11月，国土资源部下发《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，规定必须付清全部土地出让价款后方可申请办理土地登记，领取土地权证，进一步抬高了土地取得的门槛；同月，国土资源部、财政部和央行联合制定了《土地储备管理办法》，又明确提出土地储备需在完成前期开发后再供应，堵住了“生地”出让的口子，规范了“净地出让”的要求。 http://www.manager8.com

　　以上这些政策的出台无疑对城市新区土地开发产生深远的影响，它们不仅是对房地产开发商的约束，更对推动城市化进程的各级地方政府有着重要意义。就此，中国投资记者采访了北京大岳咨询公司负责城市经营开发业务总监李伟。 职业经理人俱乐部

　　换一个角色

经理人俱乐部

　　李伟认为，国家这一系列政策出台，背后隐含了一个重要的导向，就是要求政府既要重视在土地的前期开发实施过程中强化其主导作用，又要统筹考虑消费者、各类城市公共项目的投资人、房地产开发商等多方的利益，站在公共利益和市场要求的双重角度思考问题。并且，在城市开发的实施过程中，政府应当摒弃许多纯概念炒做的成分，将城市经营工作落到实处。 职业经理人俱乐部

　　几年之前，在城市开发中，一种“大盘模式”比较流行——政府将大片未经前期开发的土地低价出让给实力比较强的房地产开发商，由开发商在开发楼盘的同时，配建各类基础设施和公共服务设施。这种模式在一定时期内和某些项目上发挥了较为积极的作用，突破了政府在城市开发过程中资金不足的瓶颈。然而，随之也产生了不少问题，如医院、学校、体育设施等各类公共服务设施，它们在前期作为“概念”内容被打造和宣传，发挥了促进开发的积极作用，但是开发商撤出后，出现了产权、后续管理和可持续发展等很多问题，有的设施甚至在开发过程中根本没有配建；另一方面，由于前期大规模生地出让，政府所获得的土地出让收入非常低，影响了地方政府在后续城市运营管理的财政投入。

http://www.manager8.com

　　“近期的政策调控几乎关闭了这种‘大盘模式’运作的大门，但同时，就要强化政府在土地前期开发中的统筹和管理”，李伟说，“作为城市开发的实际主导者，地方政府要站在城市可持续发展的角度，在城市开发进程中真正肩负起其所应当承担的责任。‘概念’并非不能使用，不能宣传，但关键是要把能够使消费者受惠的‘概念’落实到底”。

http://www.manager8.com

　　目前，大岳咨询公司为安徽省淮北市濉溪县东一地块首期开发区域的开发项目提供咨询服务，其中就引入了“宜居社区”的概念。

http://www.manager8.com

　　主管该项目的项目经理陈民告诉记者，东一地块位于淮北市与濉溪县城之间，在行政区划上隶属濉溪县。首期开发区域占地约2700亩，规划的用地性质以居住功能为主，这正好与上面提到的房地产“大盘”规模相仿；就居住配套功能而言，各类功能设施对于区域内居住用地的影响都在步行可承受范围之内，因而首期开发区域内部土地价值差别不大，任何设施的开发建设都将对区域整体产生影响。 http://www.manager8.com

　　“由此，我们可以将首期开发区域视为一个整体开发单元，一个由政府而非大盘开发商主导的大型‘居住社区’”，陈民说，“而‘宜居社区’这个概念的引入为这个新城区的开发制定了提升社区品质和区域价值的目标。我们协助政府实施新区开发，关注点不在于过度追求新奇的概念，而是力求将一些比较好的和成熟的概念落到实处。” 经理人俱乐部

　　那么，为什么要选择“宜居社区”这个概念呢？陈民谈到，此次引入的“宜居社区”概念脱胎于“宜居城市”，具体而言，“宜居”的基本内涵主要包括政治稳定、经济富裕、社会安定、生活便捷、景观舒适、邻里和谐等6个方面。随着人们对“宜居”观念越来越重视，城市建设和发展的实践逐渐趋向于摒弃快速工业化、城市化所产生的诸多“物质主义”弊病，树立科学发展观和以人为本的原则，强调人与自然和谐共存、生产与生活协调发展，多层面的关注、提升居民的居住生活质量。“宜居”已成为城市和地区竞争力、吸引力的重要评判标准。 http://www.manager8.com

　　同时，记者了解到，东一地块的地理位置更靠近濉溪县城、而非淮北市中心区，目前整个区域城市化水平较低，基础配套设施不全。因此，潜在开发商和消费者在考虑地块价值、区域发展前景时，显然容易直观地将该地块划归濉溪县城而非淮北市区，而直观印象中前者的发展现状和潜力显然不及后者。从淮北市基准地价分级区域来看，也可明显看到这一点，东一块所在区域与淮北市区的级别上存在一定差距。此外，首期开发区域内现状主要是农田或村居，未来实际建设水平的不确定性，使投资人和消费者对东一地块进行价值预期时，会考虑较大的风险因素。

经理人俱乐部

　　面对上述问题，如果换一种思维，将开发目标最重要的关注点放在居住功能的完善化，着眼于其“宜居性”的构建，打造高品质居住环境，为消费者提供与淮北市区相媲美甚至更加舒适的居住环境，将有效提升东一地块的功能定位，改变区位板块观念形成的认知差距，从而提升东一地块的价值。这就是选择“宜居社区”作为核心开发概念的缘衷。 经理人俱乐部

　　李伟说，政府应当敢于树立这样的“概念”“理念”，以更高标准的开发目标，以超出淮北市现有土地开发普遍水平的眼界和魄力，通盘考虑各种公共资源的配备，推动新区开发建设。但“宜居社区”的理念绝不能空、不能虚，它蕴含着系统的建设管理要求，必须落实到底，这虽意味着政府在资金、管理等方面的投入更多，但也将收获更多经济效益与社会效益。这就是政府在新区开发的角色转换。

http://www.manager8.com



收藏本文 打印 打印本文 　推荐本文 告诉好友　
栏目列表

文章点击排行

资讯

培训

图集

产品